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深度丨棚改货币化的“双刃剑”:鄂尔多斯房价回升
作者:通江四小 来源:网络整理 更新时间:2019-05-01 16:04 阅读次数:

原标题:深度丨棚改货币化的“双刃剑”:鄂尔多斯房价回升

安静的鄂尔多斯康巴什也有不安静的一面,曾经被冠以“鬼城”之称的康巴什乃至整个鄂尔多斯房价都在迅速回升,鄂尔多斯也成为这轮去库存大潮中的典型样本。如今,市场对棚改货币化的讨论升温,三四线楼市的回升之路是否会发生变化?

鄂尔多斯,这座美丽的城市曾经上演过炒房客从暴富到崩盘的“悲喜剧”,鄂尔多斯的新区——康巴什更一度以“鬼城”扬名。曾经是楼市去库存“重灾区”的鄂尔多斯或许被贴上了太多太多的标签,但这些标签正在默默地发生变化,而这一切似乎都源自于鄂尔多斯的房价涨了。房价回升的背后,或许正是三四线城市房地产市场的特殊样本。

疯狂的过去 “鬼城”还是一段难以抹去的记忆。不同于其他同样有着去库存压力的城市,鄂尔多斯的去库存力度可谓空前。

多年来,“鬼城”称号一直是笼罩在鄂尔多斯民众头上的一片阴影。“我们相当反感‘鬼城’这个称呼。”在鄂尔多斯市康巴什新区工作的公务员小黄说。

只是,“鬼城”还是一段难以抹去的记忆。

从2006年起,在煤炭产业带来的资金支撑下,鄂尔多斯房地产业开始爆发,房价在一两年的时间里从每平方米1500元飙涨至5000~6000元。“最疯狂的时候,市内只要有楼盘开盘,立即就被抢光。2010年是鄂尔多斯楼市最为火爆的年份,东胜区、伊金霍洛旗、康巴什南区的房子单价都破万,康巴什北区核心区部分项目价格甚至达到每平方米2万元,但其实并没有那么多人去居住,大家就是一股脑地买买买,人均手上3~4套房子很平常。”当地人李晴回想起当年楼市的疯狂,盛景似乎还历历在目。市场公开数据也显示,在2011年泡沫破灭前,鄂尔多斯的新房均价已经达到了每平方米1.3万元左右。

深度丨棚改货币化的“双刃剑”:鄂尔多斯房价回升

康巴什北区公寓楼

只是,随着民间借贷链条的雪崩,鄂尔多斯楼市也轰然崩塌,留下了一座著名的“鬼城”和无数的烂尾楼。

“前几年这里的房价跌了一半还多,原来1万多的基本跌到4000~5000元甚至更低,那些接近每平方米2万的房子也跌到7000~8000元。”李晴回忆说,鄂尔多斯市区大部分房地产在建项目还出现了停工、烂尾的状态。

2014年底,鄂尔多斯也开始艰难地去库存,同样通过减少供应和增加需求作为去库存的主要手段,不同于其他同样有着去库存压力的城市的是,鄂尔多斯的去库存力度可谓空前。

以鄂尔多斯东胜区为例,库存重压下,当地把拆迁安置纳入到楼市去库存中,推出了“房票”制度。“房票”的全称叫鄂尔多斯市东胜区房屋兑换凭证,发放对象是以征收房屋为主的拆迁户,即棚改拆迁户被拆迁后获得房票,在购房时房票可抵购房款。2016~2017年,东胜区以推进棚户区改造为抓手,继续推行“房票、产权共有、租售并举”等创新复合政策,同时,在安置房建设方面也以盘活存量项目为主,持续解决房地产遗留问题。

据不完全统计,鄂尔多斯东胜区房票中心从2016年至今先后发布房源15次左右,每次按600套左右的房源供给计算,保守估计也有9000套房屋被选购一空。而2018年房票中心的房源供给速度下降,上一次发布房源的日期是1月18日,也就是说已经超过半年没有新的房源发布。

在实行“房票制”不久,东胜区诞生了一个新的衍生市场:一些并非拆迁户的人打起了收购房票的主意,而不少拆迁户已有多套房产,也愿意把房票打折变现。

证券时报记者在鄂尔多斯向当地收购房票的中介调查时得知,房票每天的折扣不一样,都处在浮动中。最近一周是票面价格7.95折出售换现金,即如果手上有100万的房票,可以折现79.5万。因为今年拆迁的项目大为减少,房票价位持续走高,这几天的价格是有史以来最高的水平。“在现在的市场状况下,如果不是很缺现金,建议拿房票选房后再卖掉是最划算的,因为东胜区的房价也一直在上涨,只不过可选择的范围属于棚户区改造的房子,5年以后拿到房产证才可以出售。房票购房并不限制户籍,但今年还没有发布新的房源,现在剩下的都是位置户型不好的房子,没有人去兑换,谁也不知道下一批房子什么时候放出,要时刻关注房源的信息。”当地中介说。

回升的房价 在康巴什当地人的记忆中,房价从2016年就已开始回升,而这与近几年的去库存政策密不可分。

传统的棚户区改造多采用“原址回迁”或“货币化安置”的拆迁补偿方式,前者与存量商品房市场没有关系,后者也不能保证所有的现金补偿都会流向存量楼市。房票制有利有弊,但从正面效果来看,房票可以最终兑换成存量房屋,达到“去库存”的目的。事实上,“去库存”已然成为鄂尔多斯楼市的重要标签,鄂尔多斯整体房价回升正是与近几年的去库存政策密不可分。

在康巴什当地人的记忆中,房价从2016年就已开始回升。“现在中心区大部分楼盘已经回升至每平方米1万元的水平,和2010年房价最高的时候差不多了。”一位本地人说,“鄂尔多斯是典型的一市两区,康巴什区是新区,城市绿化、商业、文化、交通、医疗等各方面都做得比较好,比老区东胜区好很多,这是造成两个区房价涨幅不一致的原因之一。”

以文澜雅筑为例,在2014年预售时还不到每平方米5000元,而现在房价已经翻倍,附近康巴什实验小学、康巴什新区第一中学、鄂尔多斯市第一中学有着当地最好的学位,而且交通方便,小区绿化、周边配套设施也都相对完善。“今年康巴什的房价疯涨,很多小区带精装修的都破万了,好多身边的人有钱想买房但已经很难找到合适的房子,没有新开的楼盘只能买二手房,而这些房子基本都在个人手里,买房的人大部分是冲着学位去的。”在康巴什当公务员的刘先生告诉记者。

深度丨棚改货币化的“双刃剑”:鄂尔多斯房价回升

深度丨棚改货币化的“双刃剑”:鄂尔多斯房价回升

当地二手房交易信息

证券时报记者在调查时也发现,东方纽蓝地、锦绣山庄、金信翰林苑、华莹馨城等小区均价都已经过万。就连以前很多当地人不太愿意购买的“公务员小区”,虽然地处伊金霍洛旗,但与康巴什就一河之隔,价格也蹭蹭上涨,该片区房价最低的时候跌至每平方米2000元,现在也已经涨至每平方米5000元左右。诸葛找房提供的数据显示,2015年鄂尔多斯全市二手房成交均价为每平方米4553元,2016年的均价也仅为4584元,但到了2017年和2018年上半年,二手房成交均价就已经达到每平方米5331元和6011元,涨幅显著。

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